土地・相続トラブル　最高裁の「路線価否認」判決内容の解説【貝沼建設】

Summary

本動画は、令和4年4月19日に発表された最高裁判所の判決を元に、遺産相続における不動産評価の問題について解説しています。遺産税の計算で路線価評価が不適切とされたケースを通じて、税制の公平性や相続税の納税者の推移、評価方法の重要性について学ぶことができます。

Takeaways

• 🏛️ 令和4年4月19日に勤怠不動産の遺産相続に関する判決が行われ、路線価評価が不適当とされた。
• 📊 財務省のグラフによると、基礎控除額は昭和58年から現在3000万円+600万円に増加している。
• 📈 税率構造は14段階から8段階に簡素化され、最高税率は5億円超の75%から6億円超の55%に低下した。
• 📊 相続税の納税者推移を見ると、平成26年の4%台から現在8.3%に増加している。
• 👨‍👩‍👧‍👦 被相続人は北海道に居住し、2012年に94歳で亡くなった。相続人は5名で、遺産は2009年まで不動産事業を経営していた。
• 🏢 被相続人は2009年には不動産を購入し、借入金10.1億円を利用した。
• 💼 銀行の内部資料には「相続対策のため」と記載されており、不動産の購入は税金の節約を目的としていたとされる。
• 🏦 相続税申告前に川崎市の物件が5.2億円で売却され、申告評価額は3.3億円と購入代金10億円より低い。
• ❌ 2013年に相続税0円で申告されたが、2016年に税務署から2.4億円の相続税と延滞税の支払いが要求された。
• 🏛️ 最高裁判所は「評価通達の定める方法による評価が公平に反する」として、鑑定評価額を採用すべきと判決した。
• 📚 相続税法22条に基づく評価は時価で行うが、個別評価は煩雑なので路線価方式などの画一的な算定基準が用いられる。

Q & A

令和4年4月19日の裁判所の判決はどのような内容でしたか？

令和4年4月19日の最高裁判所の判決では、路線価評価が著しく不適当とされた相続税の査定について触れられ、評価通達の定める方法による評価が公平に反するという事情が認められた場合、評価通達に基づく価格を上回る価格とすることは平等原則に違反しないと判決されました。

基礎控除の額はどのように推移していますか？

基礎控除の額は昭和58年の2000万円+400万円から、現在は3000万円+600万円となっています。

税率構造はどのように変遷していますか？

税率構造は14段階から8段階に簡素化され、最高税率も5億円超の75%から6億円超の55%に低下しています。

相続税の納税者の推移はどのようになっていますか？

相続税の納税者の推移は平成26年の4%台から現在8.3%、さらに平成27年頃から8%を推移しているとされています。

今回の事案の被相続人は何歳で亡くなりましたか？

今回の事案の被相続人は94歳で亡くなりました。

被相続人が不動産を購入した時期はいつですか？

被相続人は2009年に東京都杉並区と神奈川県川崎市の不動産を購入しました。

被相続人の不動産の購入額と借入金の合計はどのくらいですか？

被相続人の不動産の購入額と借入金の合計は13億9000万円です。

相続税申告前に売却された川崎市の物件の売却価格はどのくらいですか？

相続税申告前に売却された川崎市の物件の売却価格は5.2億円です。

相続税の査定額と申告評価額の違いはどのくらいですか？

鑑定評価額は12億7300万円ですが、申告評価額は3億370万円となっており、約26.2%の圧縮率となっています。

最高裁判所はなぜ路線価評価を否認しましたか？

最高裁判所は、路線価評価が著しく不適当であり、公平に反するという事情が認められる場合、評価通達に基づく価格を上回る価格とすることは平等原則に違反しないと判断しました。

相続税の査定において、平等原則とは何を意味していますか？

平等原則とは、税負担を納税者の関税力に即して公平に配分し、納税者を平等に取り扱う必要があるという原則です。

Outlines

00:00

🏛️ 遺産相続税の判決について

本段落は、遺産相続税に関する裁判所の判決について説明しています。遺産相続税の基礎控除額や税率構造の推移、相続税の納税者の推移について触れています。基礎控除額は昭和58年から現在にかけて増加しており、税率構造も14段階から8段階に簡素化されています。相続税の納税者の推移は、平成26年の4%台から現在8.3%に増加していることが示されています。

05:03

🏢 不動産の購入と相続税の査定

この段落では、遺産相続税の査定に関する経過と問題点が説明されています。被相続者が不動産を購入し、相続後に売却することで相続税を抑えたことが問題視されています。購入価格と査定価格の乖離が著しく、相続税が0円で申告されたにもかかわらず、税務署から査定価格が示され、相続税が要求されました。不服申し立てが行われ、最高裁判所での判決が示されています。

10:03

📊 路線価評価の公平性と税の平等原則

本段落は、路線価評価の公平性や税の平等原則について説明しています。路線価評価が不適切であると認められる場合、国税庁長官の指示に基づいて評価される旨が示されています。また、相続税の節税を目的として不動産を購入し、売却することで税負担の公平性に反する行為が行われたとされ、最高裁判所がその評価を認めない判決を下しました。

15:07

📋 相続税評価の注意点

この段落では、相続税評価の際の注意点が示されています。高齢者が不動産を購入し、相続後すぐに売却する行為は租税回避の疑いがかかるため、注意する必要があるとされています。また、金融機関に対して事業目的を明確にし、相続税評価の基準や過去の判決内容を確認することが推奨されています。

20:10

📅 相続対策の時期と評価額の参考

最後の段落では、相続対策を早めに行うことが重要であると説明しています。平均余命を参考に、相続前に購入した不動産を評価する際の注意点や、評価額が時価の30%を下回ると過度な節税と見なされる可能性があることも触れています。

Keywords

💡遺産相続

遺産相続とは、親が亡くなって子が遺産を相続する行為を指します。このビデオでは、不動産の遺産相続と相続税の関係が扱われており、遺産の評価額が相続税にどのように影響するかが重要なテーマとなっています。

💡路線価評価

路線価評価は、不動産の評価方法の一種で、標準的な評価方法として国税庁が定める評価基準に基づいて行われます。ビデオでは、路線価評価が著しく不適当とされた裁判所の判決が取り上げられており、その評価が相続税に与える影響が解説されています。

💡相続税

相続税は、遺産を受け継いだ際に納付すべき税金です。ビデオでは、遺産の評価額が相続税額にどのように影響するかや、その評価額が不適切とされた理由について説明されています。

💡法定相続人

法定相続人は、遺産を相続する権利を有する人を指し、ビデオでは、遺産の評価額や相続税額が法定相続人にどのように分配されるかが扱われています。

💡基礎控除

基礎控除は、相続税の計算において控除される金額です。ビデオでは、基礎控除額の推移やその額がどのように相続税に影響するかが解説されています。

💡税率構造

税率構造とは、税金の計算方法を示す段階別税率の体系です。ビデオでは、税率構造の推移や、それが遺産相続時の税負担に与える影響が説明されています。

💡相続税の納税者推移

相続税の納税者推移とは、相続税を納める人々の傾向やその背景を示すデータです。ビデオでは、過去のデータをもとに、相続税の納税者の傾向がどのように変遷しているかが解説されています。

💡最高裁判所

最高裁判所は、日本の司法の最上位にある裁判所で、ビデオでは、最高裁判所が下した判決が遺産相続や相続税に与える影響について取り上げられています。

💡平等原則

平等原則は、税金を公平に负担する原則です。ビデオでは、路線価評価が平等原則に反しないか、という問題が裁判所の判断の核心となっています。

💡租税回避

租税回避とは、税法を利用して税金の負担を避ける行為です。ビデオでは、遺産相続における不動産の評価が、租税回避の疑いがかけられたケースが取り上げられています。

💡鑑定評価

鑑定評価とは、不動産の評価の一種で、専門の鑑定士による評価です。ビデオでは、鑑定評価が相続税の計算においてどのように扱われるかが解説されています。

Highlights

令和4年4月19日、勤怠不動産の遺産相続に関する裁判で、路線価評価が不適当とされ、最高裁判所で判決が下された。

基礎控除の推移：昭和58年に2000万円 + 400万円 × 法定相続人であった基礎控除が、現在は3000万円 + 600万円 × 法定相続人となっている。

相続税の最高税率は、過去の75%（5億円超）から現在の55%（6億円超）に引き下げられている。

相続税の納税者割合が平成26年に4%だったものが、平成27年以降は8%前後を推移している。

2012年に被相続人が94歳で亡くなり、不動産購入時の借入金が相続税対策として利用された事例。

購入不動産の価格に関する差異：購入金額が13.9億円だったのに対し、相続評価額は3.3億円。約70%以上の差が出た。

相続税申告時に川崎市の物件は5.2億円で売却され、相続税0円で申告が行われた。

2016年、税務署からの鑑定評価により、不動産価値が12.7億円、相続税2.4億円の通知が来た。

判決の要旨：路線価評価が平等原則に違反しないが、今回のケースでは鑑定評価額を採用するのが妥当とされた。

裁判所は、路線価評価と鑑定評価の乖離が大きく、意図的な租税回避行為が認められた場合、鑑定評価額を採用する必要があるとした。

不動産の相続評価方法について、昭和39年に制定された路線価方式を適用する画一的な基準が示されている。

本事例は、タワーマンションの購入が相続税対策として利用されたことが問題視され、著しく圧縮された評価額が問題となった。

相続財産の売却が相続税申告前に行われた点が、租税回避として認識された。

国税庁は、タワーマンションなどを活用した過度な節税を防ぐため、不動産評価方法の見直しを検討している。

判決は、路線価評価が必ずしも不公平であるわけではなく、特殊な状況では鑑定評価を用いるべきだとした。

Transcripts

本日は

令和4年4月19日

勤怠不動産の遺産相続をめぐる

路線価評価が著しく不適当とした裁判所

判決について

触れさせていただきたいと思います

ご説明させていただきます

貝沼信託不動産

川でございますよろしくお願いいたします

資料

基礎控除と税率の推移でございますこちら

のグラフは財務省ホームページより抜粋し

ております

グラフ青い線が

基礎控除の額の推移になっております

赤い線が

三大兼商業地の工事地下緑の線全国全員

用途の工事地下の

線になっております1000gになります

真ん中

基礎控除といたしまして

グラフの一番左昭和58年の

基礎控除額になります2000万円+

400万円かける法定相続人が

基礎控除の額になっており現在はですね

3000万円

+600万円かける法定相続人の数が

基礎控除の額となっております

税率構造ですね14段階だったものがです

ねいろんな

段階を得てですね現在8段階になっており

ます最高税率でございます5億円超が

75%だったのがですね現在はですね

6億円超が55%の最高税率となっており

ます

相続税の納税者推移でございます

棒グラフ青い棒グラフがですね相続税収に

なっております

緑の線がですね1000グラフが

負担割合

かかるですね相続税資産に対して一体どれ

ぐらいの税金を納めなきゃいけないかと

いう

推移になっております現在ですね

12.5%

課税される資産のうちですね12.5%の

負担割合になっております

一番下ですね赤い線グラフでございます

これはですね年間なくなられる方に対して

ですね

納税される方相続税を納めなきゃいけない

方がどれぐらいいるかという線グラフに

なっております

注目したいのは平成26年の時に4%台

だったものがですね現在8.3%

平成27年頃からですね8%を推移して

いるかと思います

事案の概要でございます

令和4年4月19日最高裁判所第3小法廷

判決ということで今回の事案のご説明をさ

せていただきます

登場人物でございますお父様

被相続人の今回

[音楽]

被相続人のお父さんがですねはい相続人の

相続人の方

奥様と長女長男次男次男のご長男という

ことで

合計へ5名の相続人になります

居住地北海道でございます相続発生時期と

いたしましては2012年

お父様が亡くなられたのが94歳で

亡くなられております2009年まで不

動産売買賃貸業務社長として

経由されて見えてその後長男にと譲って

見えるということ

です

経過経緯1.8年5月に

被相続人が高齢のためですね増額会社の

事業承継について死んだ銀行へご相談さ

れるその時ですね

借入金により不動産を取得した場合の相続

税資産財産の圧縮についてご説明を受け

られた

2009年1月

銀行に相談した内容をもとにですね東京都

杉並区に不動産8.4億円を

[音楽]

購入

借入金6.3億円2009年12月神奈川

県川崎市の不動産5.5億円で購入借入金

3.1億円

購入額合計13.9億円

借入合計10.1億円

銀行内部資料に相続対策のためという記載

があったこちらは判決文の文面に記載が

ございました

経過定員に2012年6月に被相続人が

亡くなられておりますお父様が亡くなられ

ております

杉並区物件購入から3年4ヶ月

川崎市物件購入から2年6か月経過して

おります相続

税の申告のため相続評価をしたところです

ねこの相続評価で後ほど出てきますが

路線価で評価したということです

杉並区物件は2億円

川崎市物件は1.3億円

合計で

3.3億円の

相続で評価になりました

購入代金10億円

購入代金がですね

合計13億9000万円ですので10億円

以上が開きがございますということですね

相続

税申告前に川崎市物件は5.2億円で売却

されているお父様が亡くなられた後にです

ね相続

税申告前に

川崎市の物件は売却されたということで

ございます

今回事案の購入不動産の価格のまとめと

いうことですね

購入金額一番上に示しております右の合計

でいきますと

購入金額

合わせて13億8,700万円

申告評価額が3億370万円

鑑定評価が

[音楽]

12億7300万円ということで

鑑定評価額に対してですね

申告評価額が今

26.2%ということで70%以上の

圧縮がされたということになります

経過経緯でございます続きまして経過経緯

でございます2013年3月にですね相続

税0円で申告ですね

評価した不動産の価格よりもですね

借入金が多いので相続

税としては

0円で申告されたということでございます

申告は3年後ですね2016年の4月に

税務署から不動産鑑定評価の結果高物件は

7.5億円をつ物件は5.2億円

合計12.7億円相続税2.4億円と加算

税

延滞税を支払えという通知が来ました

相続人はこの処分に異議申し立てを行い

国税不服審判地裁交際そして

令和4年4月19日の最高裁判所での配送

が確定しております

判決の要旨でございます評価通達の定める

方法による評価が公平に反するという

反するという事情が認められ評価した価格

評価通達に基づく価格を上回ることと

上回る価格とすることは平等原則に

違反しないというのが

判決の要旨になっております評価通達です

ね

引き続きご説明の前にですね

判決の

流れというか

判決

敗訴に至った出身用紙の内容をもう

ちょっと

噛み砕きたいと思います

判決の要点でございます相続税法上の一般

原則に平等原則というものが

鑑定評価額以下より低くても合理的な理由

がない限り

路線か評価額を採用

路線価評価を採用することが平等原則に

違反しない今回の

裁判でこれが

裁判所より示されております

路線か評価が採用することに実質的な税

負担の公平に反するという事情がある場合

鑑定評価額を採用こちらはですね

[拍手]

路線か評価額を採用するっていうのが税務

署から通達が来てるんですけどもこの

[音楽]

路線価評価後を採用するにはですね公平に

反する事情では事情がある場合はですね

鑑定評価額を採用しなさいよということが

通達に書いてあるということでございます

路線が評価額と鑑定評価で大きな乖離が

あることのみでは上記の事情があるとは

いえない

路線価で

計算した評価額と鑑定評価額と大きな乖離

があったとしてもですね公平に反する事情

があるという場合にはまあそういうことは

言えないんじゃないかというふうには言っ

て

裁判所は言っております

路線価評価額と鑑定評価額で大きな乖離が

ありなおかつですね

租税負担の負担減額ができることを知り

かつこれを期待して意図的に租税回避行為

をした場合に上記の事情が認められると

上記の事情があると認められるということ

をこの裁判では言っております

結果として本件の場合は鑑定評価額を採用

することが平等原則に違反しないため

鑑定評価額を相続で評価額とするべきと

判決をしたということですね

後説明しますけども

路線か評価が悪いんじゃないよとただ今回

に限っては路線か評価ではなく

鑑定評価を評価の

採用基準とするべきだという判決をしたと

いうことでございます

税の平等原則っていうのが出てきました

税負担を納税者の関税力に即して公平に

配分しなければならず

税法律関係において

納税者を平等に取り扱わなければならない

というこれが

ゾーンの税の平等原則になります

関税力ですね

所得が多い財産が多い方に関してはですね

その分多い分をご負担してくださいよ

財産が少ない所得が少ない場合はですね

納める税額も少なくていいですよというの

が

単3勢力

に即して公平に配分するということの表現

になってい

ます

不動産の相続税評価

減速法は相続税法22条により相続財産は

時価で評価するという規定になっており

ます

原則論

原則法は理科で評価しなさいよ

で個別評価を行うとですね

納税者も国税局も業務が

煩雑になってしまうよとちょっと

毎回毎回ですね個別に評価してると

ちょっと業務量として

負担が大きいよということを言ってます

納税者間で相続財産等の評価が異なること

を回避

ですね

鑑定評価をするとですね関係評価をする不

動産鑑定士という方に

依頼する鑑定士によってですね評価が

変わるということがあるかもしれないと

いうことで

まあそれを回避したいということでですね

まあ昭和39年ですね評価通説ということ

で国税庁財産評価基本中座という通達に

よって

路線価方式などの画一的な算定基準を定め

て評価することとしております

路線

原則はですね

個々の不動産第3に対して評価しなさいよ

というものがですねいちいちですね全ての

資産に対して

鑑定していると

ちょっと時間と費用がかかってしまうので

画一的な算定基準としてですね

路線価を使ってくださいよということで

国税庁が通達をしているということで

ございます

判決のポイントでございます評価通訳の

通達の定めによって評価することが

著しく不適当と認められる財産の価格は

国税

庁長官の指示を受けて評価する旨を定める

これですね

判決後電化の高騰が使われたという風に

言われますがこのことを指しているのかと

思います

著しく不敵と

著しい価格の帰りということになります

時価の30%を下回る評価額で

申告されたということでこれは著しい価格

の代わりに当たるんじゃないかということ

でございます

税負担の公平租税回避

銀行の内部資料にもございますように相続

対策のためと記載があったということです

ね相続

税申告前に為替

川崎市物件は5.2億円で売却されたと

いうことでですねこれはですね単純な不

動産投資をするために

購入されたのではなく

節税をする

相続税をですね安くするために

不動産を購入したんじゃないかということ

を言っております

判決ポイント2でございます評価通達の

法的効力

国民に対しですね評価通達はですね法的

効力を有するというべき

根拠は見当たらないのですが

画一的に評価を行っていることはコーチの

事実だと一般に知れられたことであるよと

いうふうに

評価通達を

効力を

裁判所は示しております

評価通達の定めより評価を最高裁判所も

導入したということになります

まとめ1早めの相続対策

平均をご参照してくださいよということ

ですね先ほどにありましたように明らかに

高齢で不動産を購入しているので

節税対策の目的で購入したんじゃないかと

いうふうに思われてもしょうがない

節税以外の購入目的を明確にする特に金融

機関に対して事業目的を明確にして相談

すること

金融機関の資料内にですね

節税目的という風な記載がされないよう

ですね事業目的を明確に

金融機関等にお伝えいただくということで

ございます相続してすぐに相続財産を売却

しないこと今回の事案でいきますと相続

申告前にですね物件を手放して見えるのみ

ですねこれは明らかに

[音楽]

租税回避じゃないかというふうに思われて

もまあ致し方ないのかなと今回は今回の

案件ではこれはちょっと行き過ぎた

行動だったのではないかというふうに言わ

れております4当局の指摘の対象となる

可能性は考慮しなければいけないですよ

第3評価基本住宅の定めによらない財産の

評価についてを

参照これですね国税庁のホームページに

ですねこういった

題目のですね

資料が

載っておりますのでこちらを参考いただく

んですが内容としてはかなりボリュームが

ありますし

判決

過去の裁判のですね

明示がされているんですけどまたその裁判

内容も確認しなければいけないことから

ですねこういった内容をですね

税理士さんなんですねまあもしくは

弁護士さんに

大丈夫かなみたいな感じで聞いていただく

のがいいんじゃないかなということだと

思います今回の事案となった不動産は

タワーマンションだったというのも

今回のですねまあ評価がかなり

圧縮されたという事案に対してはタワー

マンションがかなり

[音楽]

購入した価格からですね

圧縮されるという風に言われておりまして

この今回もちょっとイレギュラーだったの

かなというふうに思われますということ

参考記事といたしまして

日本経済新聞の方にですね2月4日に記事

が載っておりました

不動産の取得目的が

節税に限定されると判断されないようにし

たい

相続まで間もない高齢者が購入したり相続

直後に物件を売ったりすると疑われやすい

評価額が時価の30%を下回ると過度な

節税として当局の新章を悪くしかねないと

見る税理士も多いという記事が投稿されて

おりました

参考記事にですね

2023年今年の2月6日日本経済新聞で

国税庁は1月30日にですねタワー

マンションなどのなどを活用した過度な

相続税の

節税を防ぐため不動産の評価方法を定めた

ルール第3評価基本通達の見直しを検討

する第1回目の有識者会議を実施したと

価格管理の問題はタワーマンションだけで

なくマンション全体に言えるのではないか

見逃しの範囲をタワマンだけに限定すべき

ではない市場への影響も配慮すべきだなど

という意見が出たといいます出たと言われ

てます国税

庁は通達の見直しスケジュールなどは示し

ておりませんという記事になっておりまし

た

参考までになるんですが平均余命という

ものがございますこれ生命保険の保険料の

計算に用いられる指標にはなるんですけど

も60歳の方がですね残り何年生きられる

のかなという

表になっております

60歳の方で行くと男性ですと22歳23

歳ぐらい3年間ですね23年間ですから

803ですね

83歳ぐらいまで生きられるんじゃないか

なという表になっております

今回の事案でいきますと

亡くなられてから3年で

亡くなられて見えるということでこの3年

というのは一つ目安にしていただいて早め

の相続対策っていうのがまあ一つ考え

られる今後の対応なのかなというふうには

思われます

以上

持ちましてですね

今回の

路線価を否認するですね最高裁判所の

判決の内容のご説明を終わらせていただき

ますありがとうございました